Usucapião extrajudicial

Conheça a Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial é uma das formas de aquisição do direito de propriedade, sem intervenção do Poder Judiciário. Ela acontece por meio de um acordo entre os envolvidos, restando ao Oficial de Registro de Imóveis verificar os requisitos legais para a transferência do imóvel.

E é sobre este importante dispositivo que vamos falar no texto de hoje. Leia até o final e conheça todos os detalhes que envolvem a Usucapião Extrajudicial.

O que é usucapião?

Antes de mais nada, é preciso entender o que é usucapião. Dissemos acima que é uma das formas de aquisição de alguns direitos reais, como o direito de propriedade sobre um bem móvel ou imóvel. Assim como a compra, a doação ou a herança, a lei também prevê a usucapião como forma de adquirir um imóvel.

A característica principal é a possibilidade da pessoa se tornar proprietária de um bem após a posse de forma mansa e pacífica.

Por exemplo, suponhamos que determinada pessoa ocupe um terreno do qual não é proprietária. Após algum tempo, sem a reclamação do dono original, ela começa a fazer benfeitorias, como cercas, casa, jardim e plantações.

Depois de certo período, o proprietário aparece e reivindica a posse. No entanto, o ocupante pode ter se tornado proprietário, mesmo sem contrato ou direito de herança. Isso ocorre devido a posse prolongada, como também a outros requisitos.

Dessa forma, a usucapião é um procedimento que favorece o reconhecimento do bem junto aos órgãos públicos. E, após o novo Código de Processo Civil passou a ser possível a usucapião extrajudicial, um procedimento realizado diretamente no cartório.

Usucapião extrajudicial ou judicial

Quando se pretende obter o reconhecimento pela posse de um bem, ou seja, através da usucapião, deve-se avaliar dois caminhos, que são extrajudicial ou judicial.

Normalmente, a usucapião judicial é necessária quando há disputa pela posse do bem. Ou seja, um dos envolvidos não aceita a usucapião a favor do possuidor.

Nesse caso, o advogado deve ingressar com um processo judicial para que o juiz declare o possuidor como dono.

Quando há um acordo entre as partes, é feita a usucapião extrajudicial. No entanto, é preciso estar atento a alguns detalhes.

Quanto tempo de posse a lei garante a usucapião extrajudicial?

Saber o tempo de posse é fundamental para solicitar esse tipo de usucapião, pois a lei previu diferentes figuras e, para cada figura, há um prazo.

Nos casos de imóveis, os prazos são de 15 anos (usucapião extraordinária: CC, art. 1.238), 10 anos (usucapião ordinária: CC, art. 1.242) e 5 anos (usucapião especial: CC, arts. 1.239 e 1.240). Além disso, há a usucapião especial familiar (CC, art. 1.240-A), com o prazo de 2 anos.

Dessa forma, é preciso uma avaliação de cada caso, feita por advogado, para afirmar em qual situação se enquadra.

Procedimentos para requerer a usucapião extrajudicial

A partir do novo CPC (art. 216-A), a usucapião extrajudicial, deve ser feita diretamente no cartório de imóveis, observando ainda ajustes feitos pela Lei da Reurb (Lei 13.465/17) e também o provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, que detalham o seu procedimento, uniformizando o rito nos cartórios do País.

A usucapião extrajudicial e suas vantagens

Como dissemos, o procedimento para usucapião extrajudicial é baseado na concordância entre os envolvidos – de modo expresso ou tácito – em que o ocupante seja reconhecido como novo proprietário.

A grande vantagem desse tipo de procedimento é a simplicidade e celeridade em que corre o processo. Além de ser uma importante ferramenta para a regularização de imóveis.

Como solicitar a usucapião extrajudicial?

Confira abaixo os detalhes de como solicitar um pedido de usucapião extrajudicial de acordo com o Novo CPC:

Quem pode pedir?

A solicitação de usucapião extrajudicial deve ser realizada por aquele que tem a posse atual do imóvel. Caso o imóvel esteja na posse de mais pessoas – como cônjuges, irmãos, sócios – cada um deles pode requerer o procedimento.

Se o requerimento não for apresentado por todos ao mesmo tempo, os demais deverão ser notificados para que se manifestem.

Contrate um advogado

Mesmo que seja extrajudicial, a assistência de um advogado é necessária, já que ele deverá assinar o requerimento em nome do interessado.

Além disso, o advogado tem importante atuação em todo o processo, como por exemplo, na análise de contratos e de toda a documentação necessária, presunção de consentimento, impugnação ao pedido de usucapião extrajudicial, consentimento presumido, publicação de editais, dentre outros.

Caso o interessado não possua condições econômicas para contratar um advogado, ele poderá buscar a assistência jurídica.

Documentos obrigatórios para usucapião extrajudicial

Além dos documentos básicos para identificação das partes, é preciso apresentar também:

1) Ata notarial atestando a posse: documento feito pelo oficial do Cartório de Notas que atesta, com fé pública, ocorrência de determinada situação de fato. O tabelião poderá ir ao local, verificar a ocupação do bem, ouvir testemunhas, analisar documentos, fotos, etc. Com essas informações, o tabelião elaborará um documento (ata) que deverá ser anexado ao pedido de usucapião extrajudicial.

2) Planta e memorial descritivo do imóvel: Documentos produzidos e assinados por engenheiro ou por um agrimensor que devem estar regularmente inscritos em seus conselhos de classe. O provimento 65 do CNJ (art. 4º, §5º) dispensa, contudo, a apresentação de planta e memorial descritivo para imóveis consistentes em unidades autônomas de condomínio (apartamentos, salas, vagas) ou lote regular. Bastará que no requerimento seja informado o número da matrícula do bem.

3) Assinatura da planta pelos envolvidos: Como o procedimento de usucapião extrajudicial é baseado na concordância, é preciso que a planta e o memorial descritivo também estejam assinados pelos titulares de direitos sobre o imóvel e seus ocupantes.

4) Certidões negativas: a usucapião se baseia na posse considerada mansa e pacífica, portanto a lei exige que o requerimento traga provas disso. A posse é mansa e pacífica quando não foi reclamada pelo suposto dono. Essa prova é feita pelas certidões negativas de distribuição que vão atestar que nenhuma ação foi ajuizada contra o possuidor interessado. As certidões negativas devem ser retiradas junto às justiças Comum e Federal.

5) Justo título ou documentos que atestem a posse: Novamente, a posse é figura central que não deve levantar dúvidas. Embora a lei já tenha dito que a ata notarial ateste a posse, é preciso trazer outros documentos com a mesma finalidade. Os carnês de IPTU, quando em nome do interessado, são um exemplo de “documentos que atestem a posse”.

Documentos obrigatórios para imóveis rurais

No caso de imóveis rurais, é necessário apresentar documentos específicos, tais como:

  • Cadastro Ambiental Rural (CAR);
  • Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
  • Certificação de não sobreposição dada pelo Incra;
  • Notificação dos envolvidos.

Etapas finais

Sanadas todas as pendências e observados os prazos, o tabelião registrará a aquisição do imóvel em nome do novo proprietário. Pode ser necessária a abertura de nova matrícula para o imóvel adquirido, desmembrando-o da matrícula mãe.

O reconhecimento extrajudicial gera a propriedade pelo possuidor sem a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pois não há transferência pelo dono anterior.

O procedimento de usucapião extrajudicial apresentado pelo Novo CPC tem o objetivo de reduzir o volume de demandas no Poder Judiciário. O intuito é transferir para a esfera administrativa os casos que não envolvam disputas de interesses.

Assim, só haverá registro de usucapião extrajudicial nas hipóteses em que não há disputa pelo imóvel e todos os envolvidos aceitem o possuidor como dono.

A usucapião extrajudicial pretende ser uma figura útil na regularização de imóveis. Casos de compras e direitos de herança não registrados, loteamentos irregulares, condomínios irregulares, por exemplo, poderão ser resolvidos pelo referido procedimento.

Se quiser saber mais, confira nosso artigo sobre Regularização Fundiária ou o e-book que preparamos sobre a Usucapião Extrajudicial.

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